■現 状
東京都内に土地をいくつか所有。個人で不動産事業を営んでいる。
不動産管理法人は持っていない。
現状相続税試算を行っていないが、相続税は多額にかかる見込み。納税に不安。顧問税理士からも提案はない。
●アプローチ1
相続税対策が必要などうかの確認 ⇒ 相続税試算を行ったところ相続税評価額で5億7千万、相続税が1億7千万ほどかかる見込み。納税資金の確認 ⇒ 納税資金1億7千万円の手当はできていない。そのため相続税対策が必要。
相続税対策の提案 ⇒ 生命保険の活用。養子縁組の活用。配偶者の贈与の特例の活用。
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どれも1億7千万円の相続税対策には足りない。
↓
建築による相続税対策をご提案。
●アプローチ2
消費税還付の可能性の確認 ⇒ オーナー様個人での建築による相続対策をメインにしながら消費税還付の可能性を探る。↓
オーナー様の確定申告内容を確認し、消費税還付プランの作成。
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現状では消費税の課税事業者になっておらず、非課税売上も多いため消費税の還付はできない。
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不動産管理法人を設立し、法人にアパートを移すことにより消費税還付が可能になる。
●アプローチ3
不動産管理法人の設立の必要性 ⇒ 消費税還付のスキーム上法人の設立が必要だが、その法人を不動産管理法人として活用し、個人の所得税対策を実施。
↓
法人で物件を管理することより所得税の節税が図れることをご提案しました。
■現 状
不動産収入が4000万円程度のお客様。不動産管理法人をお持ちで既に節税対策を行っているように見える。
当事務所に見直しの相談が来ました。節税対策でまだできることはあるか？
●あらたな対策
現状法人で管理している物件を売却したらどうなるか？借入金も2億円あり、相続税対策効果もまだある物件を法人に移すことができるか？
当事務所で試算の結果、物件を法人に売却することにより節税額は更に出ます。
しかし、移転コストもかかるし、相続税も増額になる。借入金の法人への移転の問題もあります。
試算の結果、移転コストは1年で取り返せることがわかりました。
また、相続税は2000万円ほど増えますが、これも約4年半で回収できます。
＊相続税試算の説明は省略します。
この試算をご提示した結果、オーナー様は法人に売却することを決めました。
●実務面での問題
しかしまだ、法人への借入金の移転の問題があります。某メガバンクの銀行担当者に資料を基にご説明した結果、難なく了解を得ました。
通常 借入金を法人に移す場合には、法人で借入を新たにお越し、個人の借り入れを返済する。
そうすると、抵当権の設定費用が掛かってしまい、それを回収するのにさらに時間がかかります。
しかし、今回は銀行に了解を得て、債務を法人が引き継ぐという形をとりコストを減らしました。
この例からも分かるように物件を法人で持つことにより所得税の減る傾向にあります。
個人で建てれば相続税対策になります。それが終わったら法人に移し、所得税対策を早々に検討されても宜しいかと思います。
●依頼の経緯
相続発生から5年10ヶ月を経過していないお客様がいるので、相続税の申告書の見直しをしてもらえないかというご依頼をいただきました。
申告書及び土地の評価明細書を拝見すると、見直しができる可能性が見えてきました。
土地の面積が500㎡を超えるお土地をお持ちの方について広大地評価というものが使える可能性があります。
今回500㎡以上のお土地が4か所あったため、その4か所すべてについて見直しをさせていただきました。
どのような土地かと言いますと、
⇒ 土地分割図参照
気を付けなくてはいけないのは、500㎡以上あっても地形が良い土地、
奥行が浅い土地は広大地評価の対象にならない可能性があります。
なぜかと言いますと、広大地評価を適用できる理由としては、
広すぎる土地は戸建分譲で売却した場合に開発道路を作る必要があり、その道路分は土地の評価を
減額しましょう、という考え方に基づいているからです。
広い土地を売却するときの価格（時価）は市場売買での取引価格に比べて4割ほど落ちるという考えからです。
その減額を土地の評価に反映させたのが広大地評価になります。
なぜ、当初の申告を行った税理士の先生は広大地評価をしなかったのでしょうか？
知らなかったわけではないと思います。広大地評価には不動産の専門の知識が必要になるからです。
また、税務調査があり否認された時には修正申告をして税金を払い直さなければいけません。
それらを考え税理士の先生は手を付けなかったかもしれません。
不動産鑑定士と現地調査・検討を行い更正の請求書を提出しました。
1か所は認められなかったものの、結果約1,500万円の相続税が還付されました。